我国智能建筑发展20多年，涌现了3万栋以上的大型公共建筑，相关数据表明，在建筑全生命周期中，智能公共建筑建设期的投资只占25%，而设备维护费用、能耗费用和人工等运行期费用则占75%。因此，作为现代化城市管理的重要组成部分和房地产开发经营的延续与完善，物业管理对智能化设施的管理本身远比智能化系统设施的建设重要，物业管理承担着智能建筑运行和维护的职能。

在2019第四届中国国际智能建筑展览会同期分论坛中，自动化知名专家、上海大学自动化系教授、建筑业协会智能建筑分会专家委员会顾问委员、上海市智能建筑专家委员会副主任 赵哲身发表了题为“从传统物业管理到智慧建筑设备运维管控”的演讲，从国内公共建筑物业管理现状和特征、互联网+呼唤FM平台、硬件芯片发展迈入物联网时代、智能建筑变革为智慧筑一扁平化架构、运维中的边云协同、整定机器人在未来运维中的作用、智能到智慧伴随体制革命等方面分享了自己多年的探索经验与成果，分析了设备运维管理对智慧建筑的重要性与解决方案。

 

 

 

赵哲身，上海大学教授，主要从事检测技术与自动化、控制理论与工程的教育和研究。科研涉及温度的检测和控制、无线检测和通讯、系统辨识、时间序列建模和优化控制策略。近年致力于楼宇自动化系统中a空调系统的辨识建模、节能和绿色建筑的研究，包括国产BA的研发，建筑能量管控平台和远程设备维护平台的开发，以及智慧城市的顶层设计等。通过辨识获得了空调系统、新风系统和变风量终端的数学模型并优化了控制性能。

 

 

      国内公共建筑物业管理现状和特征

——物业管理体制70%是酬金制，而不是包干制。

——低价竞争导致物业管理缺乏合格的、优秀的设备运行管理人才，而香港太古城等国际金融大厦的物业公司聘用了很多硕、博士。

——理念陈旧，“以人为本”实际上满足了人性的懒惰，而不是以设备管理的法治理念。

——重要空调设备基本处于手动状态，而非自动控制状态，即BA系统只有监视。

——竣工之后的智能化系统运行基本没有得到性能的优化，而优化本来是物业设备管理的重要任务（香港ICC投资500万元实现空调系统控制优化策略研究）。

 

互联网+生态呼唤FM平台

报告中，赵教授提出了“互联网+生态呼唤FM平台”。平台经济是赵教授将经济学家提出的平台概念引入智能建筑行业，主要有七个发展方向，其中之一便是FM。互联网+生态呼唤FM平台，那么为什么FM平台能够脱颖而出呢？

·1）基于平台的信息化管理代替人工运行；基于数掘的精准分析管理代替基于人的经验的管理，法治代替入治。

2）基于云的平台适合集团FM管理；管理水平的提升弥补了技术人员低素质的缺陷；平台为设管理标准化包括文档资料标准化、运维标准流程、工艺标准化管理奠定了基础；云平台降低了管理成本、适应低成本物业管理。

3）云平台创建了以服务为本色的互联网经济模式。

4）首页驾驶舱为不同角色提供定制服务

5）CIM为集团场点提供信息数据；BIM编码思路为设备运维标准化提供设备静态信息数据，室内地图可视化。

6)指标管理：设备完好率、簸备开启率、故障率；保养完成率、巡检完成率、漏检率；标准的完善和优化。

7）由诊断判据构建的专家知识库。

8）不断优化维护和运行。

 

 

 

智慧建筑设备运维管控

智慧建筑物联网架构已经成熟，必然影响设备运维方式，边云协同下的运维管控主要有：

①充分利用边缘侧声、视频和其他物理量传感器综合判断设备故障，在云侧建立故障模型。例如，水泵原来判断故障只有上游真空计、下游压力计、多功能电表、流量计等手段，可判断泵不吸水等故障。增加声强计可判断水泵部分异音导致的气浊异音、小流量异音、滚动轴承异音，以及电机部分的两相运行、转子扫膛等。在设备故障率图的指引下，根据经验建立决策树，其细识库存放在云端；可以在边缘侧执行，以获提高故障率设备的诊断判据。

②优化控制是智慧运维的首要任务之一：云端负责模型的训练和学习；边缘端负责AT推理执行，执行云端下发的AI模型，将执行结果反馈给云端

③运维规则（标准）的优化

参照×x广场优化设备管理标准：

A、总则：“正常情况下，智能化管理系统应处于自动控制模式下；无特殊情况，不允许转入手动控制模式”。

B、每月分析能耗趋势，提出节能合理化建议，调整运行策略。

C、冷水机组的次优控制策略。

 

 

 

整定机器人在未来运维中的作用

传感器数据不准和期望和期望寿命不长一一能自整定传感器，自动补偿传感值是目前导致BA不长的时期内失效的原因之一，SDN至关重要。

空间环境控制时，按设计要求节点定义本地传感器和执行器与本地控制器构成闭环；假设竣工验收确保传感器准确，系统自学习空间占用人的使用习惯；当传感器老化时，携带高精度猫感器并定时整定的机器人巡回进入空间，需要通过SDN重新定义路径断开空间传感器与执行器，选择与机器人传感器组成闭环，进行控制，并获取补偿参数。

 

全生周期运维的闭环需求

智能到智慧伴随体制革命——物业管理体制从酬金制变革为承包制或托管制管制，形成设计一运维的闭环；设计师需要形成来自运维信息的闭环。

因此，智慧建筑需要伴随体制改革:

设计师终身负责制——势必形成设计与施工、运维的闭环

物业管理承包制——势必促成闭环

 

 

建筑智能化的快速发展对物业管理企业形成了挑战，也提供了物业管理行业更新的机遇。智慧建筑需要伴随体制改革，将优化智能化系统作为物业管理的核心任务之一，保障我国智慧城市建设的平稳健康发展。

我国智能建筑发展20多年，涌现了3万栋以上的大型公共建筑，相关数据表明，在建筑全生命周期中，智能公共建筑建设期的投资只占25%，而设备维护费用、能耗费用和人工等运行期费用则占75%。因此，作为现代化城市管理的重要组成部分和房地产开发经营的延续与完善，物业管理对智能化设施的管理本身远比智能化系统设施的建设重要，物业管理承担着智能建筑运行和维护的职能。

在2019第四届中国国际智能建筑展览会同期分论坛中，自动化知名专家、上海大学自动化系教授、建筑业协会智能建筑分会专家委员会顾问委员、上海市智能建筑专家委员会副主任 赵哲身发表了题为“从传统物业管理到智慧建筑设备运维管控”的演讲，从国内公共建筑物业管理现状和特征、互联网+呼唤FM平台、硬件芯片发展迈入物联网时代、智能建筑变革为智慧筑一扁平化架构、运维中的边云协同、整定机器人在未来运维中的作用、智能到智慧伴随体制革命等方面分享了自己多年的探索经验与成果，分析了设备运维管理对智慧建筑的重要性与解决方案。

 

 

 

赵哲身，上海大学教授，主要从事检测技术与自动化、控制理论与工程的教育和研究。科研涉及温度的检测和控制、无线检测和通讯、系统辨识、时间序列建模和优化控制策略。近年致力于楼宇自动化系统中a空调系统的辨识建模、节能和绿色建筑的研究，包括国产BA的研发，建筑能量管控平台和远程设备维护平台的开发，以及智慧城市的顶层设计等。通过辨识获得了空调系统、新风系统和变风量终端的数学模型并优化了控制性能。

 

 

      国内公共建筑物业管理现状和特征

——物业管理体制70%是酬金制，而不是包干制。

——低价竞争导致物业管理缺乏合格的、优秀的设备运行管理人才，而香港太古城等国际金融大厦的物业公司聘用了很多硕、博士。

——理念陈旧，“以人为本”实际上满足了人性的懒惰，而不是以设备管理的法治理念。

——重要空调设备基本处于手动状态，而非自动控制状态，即BA系统只有监视。

——竣工之后的智能化系统运行基本没有得到性能的优化，而优化本来是物业设备管理的重要任务（香港ICC投资500万元实现空调系统控制优化策略研究）。

 

互联网+生态呼唤FM平台

报告中，赵教授提出了“互联网+生态呼唤FM平台”。平台经济是赵教授将经济学家提出的平台概念引入智能建筑行业，主要有七个发展方向，其中之一便是FM。互联网+生态呼唤FM平台，那么为什么FM平台能够脱颖而出呢？

·1）基于平台的信息化管理代替人工运行；基于数掘的精准分析管理代替基于人的经验的管理，法治代替入治。

2）基于云的平台适合集团FM管理；管理水平的提升弥补了技术人员低素质的缺陷；平台为设管理标准化包括文档资料标准化、运维标准流程、工艺标准化管理奠定了基础；云平台降低了管理成本、适应低成本物业管理。

3）云平台创建了以服务为本色的互联网经济模式。

4）首页驾驶舱为不同角色提供定制服务

5）CIM为集团场点提供信息数据；BIM编码思路为设备运维标准化提供设备静态信息数据，室内地图可视化。

6)指标管理：设备完好率、簸备开启率、故障率；保养完成率、巡检完成率、漏检率；标准的完善和优化。

7）由诊断判据构建的专家知识库。

8）不断优化维护和运行。

 

 

 

智慧建筑设备运维管控

智慧建筑物联网架构已经成熟，必然影响设备运维方式，边云协同下的运维管控主要有：

①充分利用边缘侧声、视频和其他物理量传感器综合判断设备故障，在云侧建立故障模型。例如，水泵原来判断故障只有上游真空计、下游压力计、多功能电表、流量计等手段，可判断泵不吸水等故障。增加声强计可判断水泵部分异音导致的气浊异音、小流量异音、滚动轴承异音，以及电机部分的两相运行、转子扫膛等。在设备故障率图的指引下，根据经验建立决策树，其细识库存放在云端；可以在边缘侧执行，以获提高故障率设备的诊断判据。

②优化控制是智慧运维的首要任务之一：云端负责模型的训练和学习；边缘端负责AT推理执行，执行云端下发的AI模型，将执行结果反馈给云端

③运维规则（标准）的优化

参照×x广场优化设备管理标准：

A、总则：“正常情况下，智能化管理系统应处于自动控制模式下；无特殊情况，不允许转入手动控制模式”。

B、每月分析能耗趋势，提出节能合理化建议，调整运行策略。

C、冷水机组的次优控制策略。

 

 

 

整定机器人在未来运维中的作用

传感器数据不准和期望和期望寿命不长一一能自整定传感器，自动补偿传感值是目前导致BA不长的时期内失效的原因之一，SDN至关重要。

空间环境控制时，按设计要求节点定义本地传感器和执行器与本地控制器构成闭环；假设竣工验收确保传感器准确，系统自学习空间占用人的使用习惯；当传感器老化时，携带高精度猫感器并定时整定的机器人巡回进入空间，需要通过SDN重新定义路径断开空间传感器与执行器，选择与机器人传感器组成闭环，进行控制，并获取补偿参数。

 

全生周期运维的闭环需求

智能到智慧伴随体制革命——物业管理体制从酬金制变革为承包制或托管制管制，形成设计一运维的闭环；设计师需要形成来自运维信息的闭环。

因此，智慧建筑需要伴随体制改革:

设计师终身负责制——势必形成设计与施工、运维的闭环

物业管理承包制——势必促成闭环

 

 

建筑智能化的快速发展对物业管理企业形成了挑战，也提供了物业管理行业更新的机遇。智慧建筑需要伴随体制改革，将优化智能化系统作为物业管理的核心任务之一，保障我国智慧城市建设的平稳健康发展。